开发商虚假宣传，法院为什么判我输呢？你的疑惑，我来解答。

李晓佳

律师

曾有人义愤填膺地说，开发商宣传时候，明明说是某学校的学区房，但是当我以高于周边房价购买之后，才发现学区名额设有各种限制条件；

也有人说，开发商宣传时候，明明说小区建成后距离地铁1000米，交通便利，但等楼盘建成后才发现地铁线路规划并非如此，1000米内根本没有地铁； 

还有人说，开发商宣传时候，明明说小区有风铃墙、雾森系统、游泳池等豪华配置，但是交房后发现根本没有；

于是大家说开发商是虚假宣传，开发商应当承担违约责任，因为法律明明做出明确规定了啊，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但是结果最后法院没有支持。

 于是很多人就困惑了，明明是开发商虚假宣传，而且有明确的法律规定，为什么最后还败诉了呢？

且听我道来。

问题出在对法律条款的理解上

开发商是否涉及虚假宣传？我认为是。但是打官司讲究以法律为依据，请你再仔细阅读一遍上面那条法律规定。

有没有发现销售广告和宣传资料要想成为要约，就是具有合同约束力，其实需要具备三个条件：

1.“商品房开发规划范围内”。意即开发商宣传允诺的内容需要在开发规划范围内，即“红线图”内，不在其内的自然无法适用该条法律规定。举例而言，开发商说小区距离地铁1000米，但是如果地铁点已经超出商品房的开发规划范围，法院自然无法无法支持购房人的说法；

2.“说明和允诺具体明确”。但是达到什么程度才算具体明确呢？同一件事，张三可能觉得具体明确，李四可能觉得不具体明确，所以这个条件具有较大的主观性，最终只能由法官自由裁量。如果法官认为并不具体明确，那宣传广告和宣传资料就仅仅是要约邀请，没有合同约束力，这也是法院没有支持的原因之一。

3.“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。意即开发商的说明和允诺需要达到影响到订立买卖合同和房屋价格的程度，但是你购房时的真实想法，外人如何得知？法官也不例外，法官自然需要排除你是否以此为由想要解除合同这种情形，而且是否达到影响程度也取决于法官的自由裁量。

你仔细看合同条款了吗

除此之外，败诉往往还有一个很大的原因，就是大家在签署合同时并不仔细阅读合同条款。在商品房买卖合同中，开发商往往会以格式条款或者补充协议补充约定的方式，将他们的宣传内容排除在违约情形之外。

比如有的合同是这样约定的：“双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。”

购房人都已经签字认可，说明已经同意将销售广告和宣传资料不作为合同内容，所以败诉也就可以理解了。

大家明白为什么明明有法律规定支持但仍然败诉了吧。