买房交了定金，又后悔了，如何合法地要回定金？

李晓佳

律师

很多人到售楼部看房时候，在销售的介绍下，往往会当场签署定金合同或者认购协议，并交付定金，但是回家后往往又因为一时冲动没有深思熟虑而后悔，很多人就会去找开发商要求退款，但是你想想，是你不想买了，开发商怎么会退钱呢？于是很多人就会起诉开发商，但是诉讼结果往往也不理想。

诉讼结果为什么会不理想呢？

我先普及一下“定金罚则”。

根据《民法典》第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

通俗点讲，就是如果买房人违约，开发商可以不退定金；如果开发商违约，开发商需要双倍返还定金。所以交了定金之后因为买房人自己原因不想买了，开发商不退定金于法有据。

那如何合法地要回定金呢？

先看法律规定，再说操作步骤。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

看到没？如果是由于“不可归责于当事人双方的事由”导致未能订立合同的，开发商应当返还定金。

所以操作步骤就是

四步走：

第一步：找开发商协商《商品房预售合同》主要条款。

这时候千万不能说是自己不想买了，如果已经这样说了或者想这样说，就当我没写过这篇文章。而是去找开发商协商即将签署的《商品房预售合同》的主要条款。

定金合同或者认购协议往往只是包含了房屋地址、房屋价格、贷款还是全款等基础条款，但是对于交房条件、交房时间、过户时间、违约责任等等《商品房预售合同》的主要条款并未做出约定，那在签署《商品房预售合同》前当然可以就合同的主要条款进行协商，而且一定要就某些主要条款无法协商达成一致。懂我的意思了吗？任何人包括私法领域的法律都不能强迫公民去接受对自己不利的合同条款，否则就违反了公民意志自由，也违反合同法律的基本原理。所以双方无法就将要签署的合同主要条款达成一致而未能订立合同，就不再是买房人自身原因了，所以开发商应当返还定金。

温馨提示：谈判时不能提出特别苛刻的条件或者违反公序良俗的条件，这样的话适得其反。

第二步：一定要保留证据。

前面谈判谈的再好，没有保留任何证据，法官也无法采信。

第三步：再找开发商要求退还定金。

当然此时，就是以未能就《商品房预售合同》主要条款协商一致为由了。

第四步：如果开发商拒绝，向法院提起民事诉讼。

说明一点：本文我不是在教人损招，而是希望能够运用法律让你在纠纷中争取主动。